Immobilien - das "neue Gold"?

December 4, 2020

Im heutigen Beitrag werde ich versuchen, die Anlageklasse der Immobilien etwas genauer unter die Lupe zu nehmen und einen Überblick über deren Anlagehorizont mit den damit verbundenen Chancen und Risiken zu geben. Wie bereits kurz im Artikel „Vermögensklassen im Überblick“ angeschnitten, lockt die Investoren bei Immobilien sowohl ein gewisses Maß an Sicherheit des Werterhalt ihres investierten Kapitals als auch ein vermeintlicher positiver Ausblick auf Wertsteigerung. Dieser positive Ausblick hat wiederum mit einem veränderten Marktumfeld zu tun. Die Anlageklasse der Immobilien hat hierbei in den letzten Jahren ungemein an Popularität gewonnen. Einerseits stellt sie ein eher konservatives Investitionsvehikel, vor allem in Bezug auf Wohnimmobilien mit guter Aussicht auf Wertbeständigkeit dar, andererseits erfüllt sie im Rahmen einer Vermietung die Aufgabe einer Art Verzinsung durch Mieteinkünfte.

Jedoch sollte man nicht außer Acht lassen, dass diese Anlageklasse mitunter auch deshalb immer mehr Interesse weckt, da vor allem die bisher beliebtesten konservativen, alt bewährten Anlageklassen des Sparbuches und der Anleihen an Attraktivität verloren haben. Durch die nahezu ausbleibende Verzinsung der Spareinlagen auf Basis der gegenwärtigen Niedrig- und Nullzinspolitik der Notenbanken weltweit entschließen sich viele, neue Ufer zu erschließen. Profitiert haben dabei insbesondere Investitionen in Immobilien. So kommt es nicht von ungefähr, dass auf Grundlage dieser verstärkten Resonanz nach Immobilien die Wohnpreise österreichweit in den letzten 20 Jahren stark zugenommen haben.

Der unterhalb dieses Absatzes angeführte Chart verdeutlicht dieses mit einer jährlichen Wertsteigerung von 5,8% p.a. seit 2000 klar und deutlich. Die positive Entwicklung der Wohnungspreise seit 2008 kennt, wie ersichtlich, nahezu kein Halten nach oben mehr.

Neben dem bereits vorgestellten Aspekt des Werterhalts bzw. einer angestrebten Wertsteigerung erfüllt die Immobilie für Investoren zusätzlich oftmals noch die Möglichkeit, einen „cashflow“ zu erzielen. Unter „cashflow [1]“ versteht man eine Art Zahlungsstrom (Geldfluss), welcher Einzahlungen und Auszahlungen innerhalb eines bestimmten Zeitraumes gegenüberstellt, um genauere Aussagen über die Wirtschaftlichkeit eines Gutes zu treffen. Ein positiver „cashflow“ besteht dann, wenn die Einzahlungen (bezogen auf unseren Fall, die Mieteinkünfte) in Summe gegenüber den Auszahlungen (Steuern, Gebühren, potenzielle Kreditraten, etc.) überwiegen.

Ein zusätzlich wichtiger Indikator, ob eine Investition eine gute Wertschöpfungsmöglichkeit darstellt, ist die Inflation. Unter Inflation [2] versteht man die allgemeine Güterpreiserhöhung. Ist diese gegenwärtig, so kann man um z.B. einen Euro weniger kaufen als zuvor oder andersherum, ist ein Euro daraufhin weniger wert als zuvor. Die Inflation bildet somit die jährliche Teuerungsrate ab, die zur Gewährung der Preisstabilität von der EZB auf gegenwärtig ca. 2% p.a. festgesetzt wird.

Eine wirtschaftlich zweckmäßige Investition in Immobilien liegt unter Begutachtung des vorhin angeführten Aspektes dann vor, wenn die erwirtschaftete Rendite die jährliche Inflation übersteigt. Der darunterliegende Chart gibt Aufschluss darüber, wie sich die Inflation p.a. seit 2000 bis heute verändert hat.


Nun möchte ich noch auf Möglichkeiten eingehen, wie man unter anderem auch mit kleinen Geldbeträgen mittel- bis langfristig in Immobilien investieren kann. Die Befriedigung des eigenen Wohnbedürfnisses möchte ich hierbei allerdings außen vor lassen, da das in diesem Zusammenhang den Rahmen sprengen würde und wir es noch in einem der folgenden Artikeln genauer beleuchten werden.

Grundsätzlich gilt es, dabei einmal zwischen direkten und indirekten Investitionen zu unterscheiden. Bei direkten fließt das Investitionsvermögen, wie der Name schon verrät, direkt in Immobilien, wie z.B. im Rahmen eines Erwerbs einer Vorsorgewohnung (Eigentumswohnung zum Zweck der Vermietung) oder der Beteiligung an einem Bauherrenmodell. Unter einem Bauherrenmodell [3] versteht man, kurz zusammengefasst, den Zusammenschluss mehrerer Bauherren zu einer Gemeinschaft unter Beiziehung eines Treuhänders, mit dem Ziel, Eigentumswohnungen zu errichten, um diese in weiterer Folge zu vermieten. Zusätzlich verfügen diese beiden direkten Anlagen rechtlich über eine verkürzte Abschreibung und steuerliche Begünstigung. Jedoch lässt sich festmachen, dass diese Investitionen einen hohen Kapitalaufwand mit sich bringen.

Anders sieht die Sache allerdings bei indirekten Investitionen in Immobilien aus, denn hier besteht die Möglichkeit, auch schon mit geringen Summen an der Entwicklung von Immobilien zu partizipieren. Vehikel dafür stellen insbesondere Immobilienfonds, Immobilienaktien und sogenannte REITs dar. Alle drei Instrumente bieten dem Anleger eine einfache und vor allem kurzfristige Möglichkeit, ohne großen eigenen Aufwand zu investieren.

Bei Anteilen an Immobilienfonds [4] handelt es sich um Sondervermögen, das heißt, es steht im Eigentum des Anteilseigners. Dieses wird von einer gesetzlich genau determinierten Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien verwaltet. Immobilienaktien wiederum werden in der Regel von börsennotierten Aktiengesellschaften am Kapitalmarktausgegeben, welche ihre Tätigkeitsbereiche auf z.B. den Ankauf-, Verkauf-, und Immobilienbewirtschaftung ausgelegt haben. Sogenannte REITs (Real Estate Investment Trusts [5]) unterscheiden von sich den bereits genannten indirekten Investmentmöglichkeiten dadurch, dass sie besonderen Reglementierungen bezüglich der Besteuerung und Aufsicht unterliegen. REITs zeichnen sich insbesondere durch ihre Konzeptionierung als leicht erschließbare Kapitalsammelstelle zwischen Kapitalmarkt und Immobilienwirtschaft aus. Des Weiteren sind REITs dazu verpflichtet mindestens 90%, der durch sie erwirtschafteten Mieterträge, an ihre Anleger auszuschütten.

Abschließend lässt sich zusammenfassen, dass Immobilien einerseits, durch ihre Wertsteigerung im letzten Jahrzehnt ein sehr guter Inflationsschutz waren bzw. sind, jedoch die Preise mittlerweile ein sehr hohes Niveau angenommen haben, indem die Mieterträge (Renditen) auch immer mehr stagnieren bzw. sogar abnehmen. Man sollte also dieses Risiko auf alle Fälle mit dem möglichen Ertrag einer Investition im Immobiliensegment abwiegen.


Mag. Michael Osterbauer

[1] Seite „Cashflow“ in: Wikipedia, Die freie Enzyklopädie. Bearbeitungsstand: 14. Februar 2020, 21:12 UTC. URL: https://de.wikipedia.org/w/index.php?title=Cashflow&oldid=196821135 (Abgerufen: 02. Dezember 2020, 10:22 UTC)

[2] Europäische Zentralbank: „Was ist Inflation?“, URL.: https://www.ecb.europa.eu/ecb/educational/hicp/html/index.de.html (Abgerufen 02.12.2020)

[3] Seite „Bauherrenmodell“ in Rechtslexikon, 10.000 Fachbegriffe des Rechts – ausführlich erklärt URL.: http://www.rechtslexikon.net/d/bauherrenmodell/bauherrenmodell.htm (Abgerufen 02.12.2020)

[4] FMA: „Immobilienfonds“ URL.: https://www.fma.gv.at/glossar/immobilienfonds/ (Abgerufen 03.12.2020)

[5] Seite „Real-Estate-Investment-Trust“. In: Wikipedia, Die freie Enzyklopädie. Bearbeitungsstand: 21. November 2020, 19:50 UTC. URL: https://de.wikipedia.org/w/index.php?title=Real-Estate-Investment-Trust&oldid=205793797 (Abgerufen: 02. Dezember 2020, 16:21 UTC)

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