Die Bruttoanfangsrendite – was kann man darunter verstehen?

February 6, 2021

Da sich insbesondere die Welt der Immobilien einer großen Beliebtheit erfreut und viele Menschen dafür gar eine einzigartige Begeisterung entwickeln, ist es überaus dienlich, sich mit dem Grundfundament dieser Anlageklasse genauestens vertraut zu machen. Denn gerade im Bereich der professionellen und fachmännischen Immobilienbewirtschaftung gibt es eine Menge an spezifischen Kennzahlen, die von hoher Relevanz sind, aber aufs Erste möglicherweise etwas kompliziert oder sperrig erscheinen können. Oftmals rentiert sich ein genauerer Blick darauf, denn viele dieser Fachbezeichnungen und Kennzahlen lassen sich meistens vergleichsweise einfach erklären. Eine der wohl bekanntesten Kennzahlen im Rahmen des Immobilieninvestmentgeschehens ist die sogenannte “Bruttoanfangsrendite“, welche im angloamerikanischen Raum als „Gross Initial Yield“ bekannt ist.

Doch worum handelt es sich bei diesem Begriff genau?

Grundsätzlich lässt sich mit dieser Kennziffer feststellen, wie viel ein Immobilieninvestor jedes Jahr von seinem eingesetzten Kapital durch die Vermietung „verdienen“ kann. Anders ausgedrückt, handelt es sich dabei um eine schlichte Gegenüberstellung der Jahresmieterträge (ohne nicht umlegbare Betriebskosten, auf die wir im letzten Beitrag eingegangen sind) zum Nettokaufpreis. Somit kann ein potenzieller Investor schon vorab festhalten, ob sich der mögliche Erwerb der gewünschten Immobilie für ihn als wirtschaftlich sinnvoll erweist oder doch nicht.

Folglich versuchen wir uns einmal in die Lage des potenziellen Investors zu versetzen und werfen für unser eigenes Verständnis einen Blick auf seine Berechnung. Zuerst sieht sich unser Investor den zu erwartenden Jahresmietertrag an (dazu eignet sich ein Marktvergleich oder die bisherige Miete, welche die gewünschte Wohnung abwirft). Danach setzt er diesen Jahresmietertrag der zu vermietenden Fläche in Relation zum Nettokaufpreis der Immobilie. In unserem Beispiel beläuft sich der Jahresmietertrag auf 12.000,--EUR und der Nettokaufpreis der Immobilie auf 600.000,-- EUR. Dividieren wir also den Jahresmietertrag durch den Nettokaufpreis der Immobilie (12.000/600.000), kommen wir auf eine Bruttoanfangsrendite von 2%. Diese Kennzahl ist unter anderem auch deshalb für den Investor relevant, da er mit ihr auch abschätzen kann, wie viele Jahre es dauert, bis er mit seinen Mieteinkünften den Kaufpreis getilgt hat.

Nach derzeitigem Stand (sprich Februar 2021) liegt die Bruttoanfangsrendite für Wohnimmobilien in Wien jedenfalls zwischen 1 – 3,5% pro Jahr. In Einzelfällen können aber selbstverständlich auch höhere oder niedrigere Bruttoanfangsrenditen gefunden werden. Der Durchschnitt bewegt sich jedoch innerhalb des genannten Spektrums.

Grundsätzlich lässt sich sagen, dass die Höhe der Bruttoanfangsrendite abhängig vom risikofreien Zinssatz ist. Das ist jener Zinssatz, mit dem eine klassische Staatsanleihe verzinst ist. Da beispielsweise österreichische Staatsanleihen mit einer Laufzeit von 1 – 15 Jahre bereits eine negative Verzinsung aufweisen, wird eine Bruttoanfangsrendite von 2% auf Wohnimmobilien (wie in unserem Beispiel) vom Markt als durchwegs attraktiv eingestuft, weshalb sich weiterhin viele Investoren in das sogenannte „Betongold“ drängen. Würde hingegen dieser risikofreie Zinssatz 2% betragen, läge wohl auch die Bruttoanfangsrendite der Immobilie höher. Daher ist der „risikofreie“-Zinssatz für die Bewertung der Attraktivität von Immobilieninvestitionen entscheidend. Durch die sinkenden Leitzinsen im Euroraum seit 2008 erfreuten sich somit Immobilien einer immer größer werdenden Beliebtheit und wurden folglich durch die gestiegene Nachfrage auch teurer. Da die Mieten in den letzten Jahren jedoch nicht so sehr ansteigen konnten wie die Preise dafür, war es nach der oben gezeigten Formel nur die logische Konsequenz, dass die Bruttoanfangsrendite auch sinken muss.

Bei unserem großen Nachbar Deutschland wird die Bruttoanfangsrendite als „Vervielfältiger“ oder „Kaufpreisfaktor“ bezeichnet. An sich wird dabei bloß von der Kehrseite der Bruttoanfangsrendite gesprochen. Eine Bruttoanfangsrendite von 2% entspricht einem Vervielfältiger von 50, eine Bruttoanfangsrendite von 4% entspricht einem Vervielfältiger von 25 etc.. Es wird also darauf Bezug genommen, nach wie vielen Jahren der Kaufpreis durch die Jahresmieterträge getilgt werden kann. Abschließend lässt sich beim Kaufpreis von Immobilien und der Bruttoanfangsrendite feststellen, dass diese stets mit dem gegenwärtigen Zinsniveau korrespondieren. Sie fungieren folglich als sogenannte „kommunizierende Gefäße“, da sich bei Veränderung nur eines Parameters (z.B. Senkung des Leitzinses), sich die anderen automatisch mitverändern.

 

Mag. Bernhard Gottschall

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